城市更新项目重点涉税分析及税务筹划要点！

房地产建安财税学习平台 2021-12-10

与传统的“招拍挂”拿地方式相比，城市更新涉税最大的区别就是拆迁补偿费在成本中占比较大，通常会达40%以上。而拆迁补偿支出大部分不能取得正规发票，尤其是前期土地获取时支付的巨额的中间费、转手费或股权转让费，能否在土地增值税前得以抵扣，是税务筹划要考虑的核心问题。

（一）拆迁补偿的税务处理

城市更新项目一般采用拆迁补偿的方式进行，拆迁补偿分为现金补偿和拆迁还房，以下分析拆迁方和被拆迁方双方的税务处理：

1、被拆迁方的纳税处理

（1）免征营业税/增值税

根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号），被拆迁居民或单位将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地使用者的行为，不征收营业税。

营改增后，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号）规定“一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”该类行为同样可以免征增值税。

（2）免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“条例第八条

（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

（3）企业所得税

按照搬迁所得缴纳企业所得税，可以延迟5年纳税。

根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号，2012年10月1日生效）第四条、第六条及第十六条相关规定：企业应对政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。

企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。如企业获得房产形式的拆迁补偿，应按公允价值确认搬迁收入。企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所产生的企业资产处置支出。

企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：从搬迁开始，5年内（包括半年当年度）任何一年完成搬迁的；从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。

被拆迁居民或单位将这部分补偿款纳入政策性搬迁收入，并分别单独核算政策性搬迁收入和支出，根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》计算应税所得。

（4）免征个人所得税

根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财

税[2005]45号）的规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定

的标准取得的拆迁补偿款，免缴个人所得税。

根据《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函[1998]428号）规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。

（5）契税

根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]82号）第三条的规定：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

因此，如果被拆迁方得到的是回迁房，则不用给拆迁方差价的部分，免征契税，需要给拆迁方差价的部分，按规定缴纳契税。

2、拆迁方的税务处理

（1）拆迁补偿款应缴纳契税

根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）的规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

受让土地使用权，应依法缴纳契税。契税的计税依据中，包括支付的拆迁补

偿费。

（2）拆迁补偿款可以在销售额前扣除

根据《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条规定：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

现金补偿，直接在销售额前扣除。拆迁还房，按照市场价视同销售，同时可以在销售额前扣除。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

（3）拆迁补偿款可以在土增税、所得税前扣除

根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题规定：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补

偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

因此，现金补偿可以计入拆迁补偿费，直接在土增税、所得税前扣除；拆迁还房，确认收入的同时，允许计入拆迁补偿费，在土增税、所得税前扣除，另拆迁还房对应的建造成本也可以在土增税、所得税前扣除。

（二）其他方式参与城市更新的税务处理

开发商参与城市更新，除了采用拆迁补偿的方式，可能会采取其他方式与村委合作，比如合作建房。合作建房分房过程中的税务处理如下：

1、营业税/增值税

根据国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条的规定，合作建房分房自用时出地方、出资方均需缴纳增值税（营改增前为缴纳营业税）。

根据《深圳市地方税务局关于合作开发房地产征收营业税问题的批复》（深地税发[2005]183号）的规定，分房自用时出地方、出资方目前均无需缴营业税。

营改增之前需要缴纳营业税；营改增后无明确文件。

按照我们的理解，即使根据营业税的规定，双方均需缴纳增值税，如果均开具增值税专用发票，销项与进项也是相抵的。

2、免征土增税